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2025년부터 전월세 계약 관련 법제도가 더욱 강화되면서, 임차인이 반드시 챙겨야 할 서류와 체크포인트가 늘어났습니다. 보증금을 지키기 위해선 주택임대차계약서 작성은 물론, 확정일자와 전입신고 절차를 거쳐야 하며, 임대인의 신분 확인과 등기부등본 열람을 통해 선순위 채권 확인도 필수입니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 전월세 계약 시 반드시 챙겨야 할 서류 리스트와 실수 없는 계약을 위한 모든 포인트를 안내하겠습니다.
전월세 계약 전 준비해야 할 기본 서류
📍주택임대차계약서
전월세 계약의 가장 기본이 되는 문서로, 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 간의 모든 약속이 명시되어야 합니다. 반드시 표준 임대차계약서 양식을 사용하고, 계약일, 임대료, 보증금, 계약기간, 특약사항을 꼼꼼하게 확인해야 하며, 임대인의 신분증 사본과 등기부등본을 첨부해 소유관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
📍 등기부등본
집주인이 진짜 소유주인지 확인하는 가장 확실한 문서입니다. 법원 또는 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있으며, 갑구(소유권), 을구(채권 관계)를 중심으로 확인합니다. 등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 반드시 확인해야 안전한 계약이 가능합니다.
📍 신분증 및 인감증명서
계약 당사자의 신원 확인을 위해 필요합니다. 특히 임대인이 대리인을 통해 계약하는 경우 위임장과 인감증명서 확인은 필수입니다. 위임 내용과 권한 범위가 명확히 기재되어 있는지 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 계약 상대방이 실제 권한을 가진 자인지 확인하지 않으면 추후 법정 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다.
📍 전월세 신고서
2025년부터는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약 시 전월세신고제가 의무화됩니다. 계약 후 30일 이내 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 신고는 주민센터 방문 또는 온라인(정부24)을 통해 가능하며, 계약서 사본이 필요합니다. 이를 통해 확정일자 효력도 자동으로 부여되어 임차인의 권리를 보다 안전하게 보호할 수 있습니다.
전월세 계약 시 핵심 체크 포인트
📍 확정일자와 전입신고
보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 계약서에 확정일자를 받고, 해당 주소지로 전입신고를 완료해야 합니다. 이 두 가지를 완료해야만 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 동주민센터나 법원에서 받을 수 있으며, 계약서 원본을 지참해야 합니다. 전입신고는 온라인 정부24를 통해서도 간편하게 처리할 수 있어 놓치지 말아야 합니다.
📍 임대인의 신원 및 관리관계 확인
실제 임대인이 누구인지, 해당 부동산에 근저당, 전세권, 가압류 등의 권리가 설정되어 있는지를 확인해야 합니다. 등기부등본과 임대인의 신분증을 반드시 대조하세요. 특히 을구에 근저당이 설정되어 있다면, 보증금 반환에 우선순위가 밀릴 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약 전 등기부등본을 최신 상태로 발급받아 변동사항이 없는지 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.
📍 선순위 관리 확인
보증금보다 앞선 순위의 채권이 많을 경우, 경매 시 보증금 일부 또는 전액을 못 받을 수 있습니다. 따라서 반드시 선순위 채권 확인 및 위험 회피 방안을 고려하세요. 필요시, 보증금 반환 보장 보험 가입이나 임대차 계약 자체를 재검토하는 것도 방법입니다. 또한 전입신고와 확정일자를 통한 우선변제권 확보는 최소한의 안전장치가 될 수 있습니다.
📍 특약사항 기재 주의
'반환 의무 없음', '세입자가 수리 부담' 등 불리한 특약이 들어있을 수 있습니다. 모든 특약은 서면으로 명시하고, 양측이 서명해야 법적 효력이 있으므로 내용 확인이 필수입니다. 불명확한 문구나 구두 약속은 분쟁의 원인이 될 수 있으니 반드시 문서화해야 합니다. 이해되지 않는 조항이 있다면 전문가의 자문을 받는 것도 좋은 방법입니다.
전월세 계약 후 절차와 신고
📍 전월세신고제 의무사항
계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다. 위반 시 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다. 신고는 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 에서 가능합니다. 확정일자 부여와 동시에 신고가 완료되는 전월세신고 통합 양식을 활용하면 더욱 편리합니다. 임대인과 임차인 중 어느 한쪽만 신고해도 효력이 발생하므로 책임 소재를 사전에 협의해 두는 것이 좋습니다.
📍 계약 갱신요구권 사용 조건
2년간 임차 후 1회에 한해 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 단, 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 효력이 제한될 수 있으니 임대인의 거주 여부, 이전 갱신 내역을 파악해야 합니다. 갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하며, 이를 놓치면 자동 갱신이 되지 않을 수 있습니다. 또한 이전에 이미 갱신요구권을 사용한 이력이 있다면 다시 행사할 수 없으므로 계약 이력 확인이 중요합니다.
📍 공인중개사 이용 시 체크사항
등록된 개업 공인중개사인지 반드시 확인하고, 중개사고 발생 시 보상을 위한 공제보험 가입 여부도 체크하세요. 허위매물, 권리 미확인 중개사는 주의해야 합니다. 국토교통부의 ‘중개업 정보 공개’ 시스템을 통해 등록 여부와 과거 행정처분 이력을 조회할 수 있습니다. 또한 계약 전 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 읽고 서명하는 것이 피해 예방에 도움이 됩니다.
전세사기 예방을 위한 꿀팁
📍 등기부등본 보는 법
갑구: 소유자 정보 을구: 저당권, 근저당, 전세권 등 권리 정보 최근 1개월 내 발급본 기준으로 확인해야 하며, 대출 설정된 건물은 특히 주의하세요. 을구에 기재된 채권 금액이 보증금을 초과하는 경우, 경매 시 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 등기부등본은 주소지만 안다고 열람할 수 없으므로 정확한 ‘지번 주소’ 확인도 필수입니다.
📍 HUG 전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대위변제를 해주는 제도입니다. 전입신고, 확정일자 등이 완료된 후 신청할 수 있으며 보증금 회수 안전망으로 적극 권장됩니다. 가입 시 임대인의 체납 이력이나 건물의 권리관계 등을 심사하므로, 사전 준비가 중요합니다. 보증료는 임차인이 부담하지만, 향후 분쟁 발생 시 큰 손실을 막을 수 있어 실익이 큽니다.
📍 실제 거주 확인 & 우선변제권 확보
등기상 소유자와 실제 임대인 불일치 시, 전세사기 가능성이 높아집니다. 또한 전입신고와 확정일자를 완료하지 않으면 우선변제권을 상실하므로, 반드시 계약과 동시에 처리하세요. 계약 전에는 반드시 등기부등본을 통해 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 확인해야 합니다. 소유자 외 대리인이 계약할 경우, 위임장과 인감증명서로 권한 여부를 철저히 검토해야 합니다.
마무리
전월세 계약은 단순한 서류 절차가 아닌 내 소중한 자산을 지키는 중요한 과정입니다. 2025년부터 강화된 제도에 맞춰 정확한 정보와 서류를 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이 글을 바탕으로 안전하고 현명한 전월세 계약을 체결하시길 바랍니다. 실수 없는 계약, 철저한 준비에서 시작됩니다.
